O Supremo Tribunal Federal (STF) está prestes a decidir uma questão de grande relevância para o mercado imobiliário e a segurança jurídica das transações: a obrigatoriedade da escritura pública em contratos de compra e venda de imóveis que utilizam a alienação fiduciária, mas que não estão vinculados ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A deliberação da Corte definirá os limites para a formalização desses negócios, impactando diretamente consumidores e o setor.
O Contexto Legal e a Controvérsia em Julgamento
A questão central que chegou ao STF gira em torno da interpretação da Lei 9.514, de 1997, conhecida como Lei do SFI. Esta legislação original prevê a flexibilidade para que transações imobiliárias sejam formalizadas tanto por escritura pública quanto por instrumento particular que possua efeitos de escritura pública, concedendo uma margem de manobra para as partes envolvidas. Contudo, essa prática foi alvo de recentes restrições, gerando a necessidade de um posicionamento da mais alta corte do país.
O julgamento do caso teve início em sessão virtual da Segunda Turma, mas foi suspenso por um pedido de vista do ministro Luiz Fux, não havendo, até o momento, uma data para sua retomada. A decisão final será crucial para estabelecer a validade e a exigência de formalidades em um segmento significativo das operações de compra e venda de imóveis no Brasil.
Restrições do CNJ e a Posição do Relator
A polêmica se intensificou com resoluções emitidas pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em 2024, que restringiram o uso do instrumento particular, limitando sua aplicação exclusivamente a entidades expressamente autorizadas a operar dentro do SFI. Essa medida do CNJ criou um impasse jurídico, pois colide com a interpretação mais ampla da Lei 9.514/97, que permitia maior flexibilidade.
Ao analisar a matéria, o ministro Gilmar Mendes, relator do caso, manifestou-se a favor da manutenção da lei original, defendendo que a legislação deve prevalecer. Em seu voto, o ministro destacou que não compete ao oficial do cartório de registro de imóveis negar o registro de contratos atípicos com alienação fiduciária, firmados entre particulares, desde que tais acordos atendam a todos os requisitos legais para sua validade. Após o voto de Mendes, o ministro Dias Toffoli acompanhou o relator, antes do pedido de vista do ministro Fux.
A Perspectiva da Defesa do Consumidor
Paralelamente ao debate jurídico no STF, a Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), vinculada ao Ministério da Justiça, emitiu um parecer em dezembro do ano passado, no qual valoriza e recomenda a utilização da escritura pública. O documento, solicitado pelo deputado Kiko Celeguim (PT-SP), ressalta que a escritura pública transcende uma mera formalidade burocrática, assumindo uma função pública essencial.
Segundo a Senacon, a escritura pública garante ao consumidor um esclarecimento jurídico aprofundado, assegurando uma informação qualificada e a compreensão adequada do conteúdo contratual. Além disso, permite um controle prévio de cláusulas potencialmente abusivas e a verificação da regularidade jurídica do negócio, elementos cruciais para mitigar riscos de práticas predatórias no mercado imobiliário.
Implicações Futuras da Decisão do STF
A decisão final do Supremo Tribunal Federal terá um impacto significativo na forma como os contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária fora dos sistemas tradicionais serão formalizados. O resultado influenciará diretamente a segurança jurídica das transações, a burocracia envolvida e, sobretudo, a proteção dos consumidores. Enquanto o julgamento aguarda a retomada, o mercado imobiliário e os operadores do direito permanecem atentos às implicações da futura deliberação que poderá redefinir as regras de um setor vital da economia.